Przy zakupie nieruchomości nieodłącznym elementem jest umowa przedwstępna sprzedaży/zakupu nieruchomości. Dokument ten określa szczegółowo co jest przedmiotem transakcji, określa strony kupująca – sprzedająca, warunki cenowe za jaką zostanie sfinalizowana transakcja, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wszystkie inne parametry jakie zostaną ustalone przez obydwie strony.

Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości jest bardzo ważnym dokumentem, ponieważ rezerwuje dana nieruchomość tylko dla nas, tym samym sprzedający na czas trwania takiej umowy musi wstrzymać się od dalszej sprzedaży. Dodatkowo w przypadku problemów to na podstawie zapisów zawartych w umowie rozstrzygane są wszelkie ewentualne spory. Dlatego też bardzo ważnym jest, aby umowa przedwstępna byłą sporządzona w jak najlepszy sposób, z największą, należytą starannością.

Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej?

1. Data i miejsce zawarcia umowy.
2. Dane osobowe każdej ze stron: Sprzedająca – Kupująca
3. Przedmiot transakcji – rodzaj nieruchomości, metraż, adres nieruchomości, numer księgi wieczystej wraz ze wskazaniem Sądu, który prowadzi daną księgę wieczystą.
4. Oświadczenie strony sprzedającej, iż stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest aktualny oraz nie zostały złożone żadne dodatkowe wnioski o wpisy dotyczące danej nieruchomości.
5. Oświadczenie strony sprzedającej, iż dana nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń na rzecz osób trzecich.
6. Cenę za jaką nieruchomość zostanie sprzedana – zakupiona (wedle ustalenia stron).
7. Terminy i forma wypłaty całości ceny transakcyjnej.
8. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
9. Formę i wysokość zabezpieczenia transakcji: zaliczka – zadatek.
10. Numer rachunku bankowego na który zostanie dokonana zapłata.
11. Termin wydania przedmiotu umowy.
12. Oświadczenie strony sprzedającej, iż zobowiązuje się na bieżąco regulować wszystkie należności dotyczące nieruchomości do momentu wydania nieruchomości stronie kupującej.
13. Oświadczenie strony kupującej, iż znany jej stan prawny i techniczny przedmiotu umowy i go akceptuje.
14. Załączniki do umowy. 

Forma umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną możemy zawrzeć z dwóch formach - w formie aktu notarialnego oraz w formie Umowa cywilno – prawnej.

Umowa w formie aktu notarialnego – umowa zawierana u notariusza za dodatkową opłatą. Zazwyczaj opłata za taką umowę wynosi połowę ceny jaką liczy notariusz za zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to kosztowniejsza forma umowy, ale też bezpieczniejsza dla każdej ze stron. W przypadku powstania sporu, konfliktu. Na podstawie takiej umowy można dochodzić sądowego egzekwowania zapisów w umowie. Rozwiązanie takiej umowy jest trudniejsze niż umowy cywilno-prawnej.

Umowa cywilno – prawna – Umowa zawierana w obecności stron, bez udziału notariusza. Jest to umowa bez kosztowa, może ona zostać spisana na komputerze lub w formie ręcznej. Ważne jest, aby ta umowa zawierała wszystkie istotne elementy dotyczące całej transakcji. Rozwiązanie takiej umowy jest dużo łatwiejsze niż w formie aktu, ale też w momencie powstania spotu, swoich roszczeń należy dochodzić na drodze sądowej.

Forma zabezpieczenia transakcji – zaliczka czy zadatek?

Zawierając umowę przedwstępną najczęściej każda ze stron chce zabezpieczyć transakcję poprzez ustalenie pierwszej wpłaty na poczęć całej ceny, która jest płatna w dniu podpisania umowy przedwstępnej, jako gwarancję sfinalizowania transakcji. Oczywiście należy tutaj wspomnieć, iż taka wpłata oraz jej wysokość jest ustalana indywidualnie pomiędzy stronami. Jeśli strony uznają, iż taka wpłata nie jest konieczna to nie trzeba jej wpłacać. Jeśli jednak strony chcą zabezpieczyć się to najczęściej taka wpłata wynosi 5% lub 10% ceny transakcyjnej.

Bez względu na wysokość wpłaty najlepiej wykonać ją przelewem bankowym na rachunek strony sprzedającej. Jeśli jednak zdecydujemy się na wpłatę gotówką w chwili podpisania umowy, to należy pamiętać, aby strona sprzedająca pokwitowała na umowie własnoręcznym podpisem i oświadczeniem o tym, iż otrzymała określoną sumę. 

Zaliczka – nie jest to forma zabezpieczenia transakcji, ponieważ każda ze stron może w dowolnym momencie wycofać się z zawartej umowy bez podawania wyraźnej przyczyny. Zaliczka wpłacona na poczęć ceny zostanie zwrócona stornie kupującej przez stronę sprzedającą w niezmienionej wysokości w określonym terminie.

Zadatek – jest to bardziej bezpieczna forma zabezpieczenia transakcji, ale też bardziej ryzykowna dla stron pod względem utraty środków w momencie wycofania się z transakcji. 

W przypadku, gdy strona kupująca wycofa się z zawartej umowy lub będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to strona sprzedająca ma prawo do zachowania wpłaconego zadatku.

W przypadku, gdy to strona sprzedająca wycofa się z zawartej umowy lub będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej to wpłacony zadatek strona sprzedająca musi zwrócić stornie kupującej w podwójnej wysokości w określonym terminie.

W związku z tym, iż bardzo duża część transakcji zakupu nieruchomości jest finansowana z kredytów bankowych wielu kredytobiorców nie ma gwarancji i potwierdzenia, iż zostanie im przyznany kredyt hipoteczny.

Dlatego też na taką ewentualność możemy zabezpieczyć się przed utratą wpłaconego zadatku zamieszczając w umowie klauzulę. Wpłacony zadatek zostanie zwrócony stronie kupującej w niezmienionej wysokości w przypadku gdy strona kupująca nie uzyska kredytu bankowego, z którego miałaby sfinansowana transakcja. Na potwierdzenie powyższych okoliczności strona kupująca okaże stronie sprzedające np. trzy decyzje negatywne z trzech różnych banków. Taki zapis w umowie zapewnia nam zwrot wpłaconego zadatku, w przypadku gdy bank nie zechce nam udzielić kredytu.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Zawierając umowę przedwstępną bardzo często pojawiają się pytania z jakim terminem zawrzeć taką umowę? Do kiedy zadeklarować zawarcie umowy przyrzeczonej?

Jeśli zakup nieruchomości częściowo ma być sfinansowany z kredytu bankowego to zawsze musimy pamiętać o tym, iż proces kredytowy w zależności od banku może trwać do 1,5 miesiąca. Dlatego też bezpiecznym terminem jaki powinien znaleźć się w umowie to jest okres 2 miesięcy. Jest to czas, w którym bezpiecznie bez stresu uda się przeprowadzić cały proces kredytowy wraz z umową oraz uruchomieniem kredytu.

Podsumowując

Tak jak wspomniałam na początku umowa przedwstępna sprzedaży/zakupu nieruchomości jest bardzo ważnym dokumentem. Wszystko co zostanie zawarte w takiej umowie jest wiążące dla każdej ze stron i na swój sposób chroni każdą ze stron. Dlatego też należy zwrócić na niego szczególną uwagę i na wszystkie zapisy jakie w nim umieścimy. Nie należy pomijać istotnych elementów oraz bagatelizować zapisów zawartych w umowie przedwstępnej.

© Wszelkie prawa zastrzeżone autor: Ilona Łyżwa