Posiadanie wkładu własnego przy kredycie hipotecznym jest nie lada wyzwaniem dla wielu kredytobiorców oraz często budzi wiele pytań i wątpliwości. Dlatego też w tym wpisie odpowiem Państwu na kilka najczęściej zadawanych pytań.

Co to jest wkład własny?

Jaki jest minimalny wkład własny ?

Co może być wkładem własnym?

Kiedy i komu wpłacamy wkład własny?

Jak udokumentować wpłacony wkład własny?

Regulacje Komisji Nadzoru Finansowego skutecznie uniemożliwiły bankom finansowanie 100 % wartości realizowanego celu. Dlatego też od kilku lat chcąc zakupić nieruchomość lub ją wybudować w ramach kredytu hipotecznego konieczny jest udział Kredytobiorcy w postaci wkładu własnego.

Co to jest wkład własny?
Jest to udział Klienta w finansowanej przez bank inwestycji w nieruchomość. Wkład własny wraz z pożyczoną od banku kwotą kredytu hipotecznego stanowi 100 % wartości realizowanego celu kredytu, czyli zakupu nieruchomości lub budowy domu.

Jaki jest minimalny wkład własny ?
Zgodnie z Rekomendacją S wprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego, aby uzyskać kredyt hipoteczny należy posiadać wkład własny w wysokości 20 % wartości nabywanej nieruchomości. Należy jednak tutaj zaznaczyć iż posiadanie minimalnie tych 20 % wkładu własnego jest tylko teoretyczne, ponieważ w dalszym ciągu są na rynku banki które umożliwiają zaciągnięcie kredytu hipotecznego z wkładem własnym na poziomie 10 %. Oczywiście zaciągnięcie kredytu z wkładem poniżej 20 % wiąże się z dodatkowym kosztem w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które polega na podwyższeniu marży do momentu, gdy saldo kredytu nie osiągnie 80 % wartości inwestycji. Natomiast od tego również są wyjątki, ponieważ na rynku jest jeszcze kilka banków które pomimo posiadania 10 % wkładu własnego stosują ubezpieczenie niskiego wkładu ale nie pobierają od Kredytobiorcy dodatkowej opłaty z tego tytułu.

Co może być wkładem własnym?
Najczęstszą formą wkładu własnego jest gotówka, ale w pewnych sytuacjach jest możliwość, aby wkład własny przyjął również inną formę.
Darowizna, pożyczka od najbliższych jako wkład własny
Brakujący wkład własny do kredytu hipotecznego mogą stanowić również środki pozyskane od najbliższej rodziny. Zarówno w formie pożyczki od rodziny, jak również w formie darowizny. Warto pamiętać iż w przypadku darowizny w pierwszej linii nie płaci się podatku do Urzędu Skarbowego, należy jedynie zgłosić fakt uzyskania darowizny.

Działka jako wkład własny.
Jeśli za pośrednictwem kredytu hipotecznego chcą Państwo sfinansować budowę domu to wartość działki jak najbardziej zostanie potraktowana jako wkład własny. Jeśli zgromadzili Państwo materiały na budowę lub poczynili prace budowlane to one również zostaną przez bank zaliczone jako wkład własny.

Środki zgormadzone na książeczkach mieszkaniowych jako wkład własny.
W latach 80 XX - wieku popularną formą oszczędzania na mieszkanie były książeczki mieszkaniowe. Posiadaczom książeczek mieszkaniowych, które zostały założone do 23 października 1990 r. przysługuje tzw. premia gwarancyjna, jeśli środki z książeczki zostaną przeznaczone na ściśle określone cele mieszkaniowe. Wypłaty premii gwarancyjnych są realizowane zgodnie z wytycznymi na podstawie ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1779, 2529, z 2019 r. poz. 1622). Należy jednak pamiętać że wniosek o likwidację książeczki należy złożyć w terminie 90 dni od daty wystąpienia czynności uprawniającej do wypłaty premii gwarancyjnej. Środki wypłacone z książeczki mieszkaniowej bank zaakceptuje jako wkład własny.

Inna nieruchomość jako wkład własny.
Jeśli posiadają Państwo inną nieruchomość wolną od wszelkich obciążeń, również hipotecznych to może ona posłużyć jako wkład własny przy zakupie. W takiej sytuacji bank przyjmując drugą nieruchomość jako wkład zabezpieczy się na dwóch nieruchomościach, tej którą chcą Państwo zakupić jak również tej która ma posłużyć jako wkład własny. Warto tutaj wspomnieć iż tylko dwa banki akceptują wkład własny w postaci innej nieruchomości.

Dofinasowanie z programów rządowych jako wkład własny.
Co kilka lat rząd wprowadza różnego rodzaju programy mające na celu pomoc i ułatwienie osobom młodym zakup swojej pierwszej nieruchomości poprzez rządowe dofinansowanie. Mieliśmy już program „Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”, „Mieszkanie Plus”. W 2019 roku ruszył program IKM – Indywidualne Konta Mieszkaniowe. IKM ma na celu efektywne wsparcie ludzi marzących o własnych czterech kątach. Będą oni mogli najpierw wynajmować budowane na państwowej ziemi mieszkania, a następnie przejmować je na własność, oczywiście o ile wykażą się oszczędnością. Środki pochodzące z programów rządowych lub zgormadzone w takich programach jak najbardziej zostaną zaakceptowane jako wkład własny przez banki.

Komu i kiedy wpłacamy wkład własny ?
Wkład własny zawsze wpłacany jest na rzecz sprzedającego, jeśli zakup jest na rynku wtórnym lub na rzecz dewelopera, jeśli zakup jest na rynku pierwotnym.
Wpłata wkładu własnego następuje przed uruchomieniem kredytu hipotecznego. Bank jako jeden z warunków do wypłaty kredytu oczekuje potwierdzenia wpłaty deklarowanego wkładu własnego na rzecz drugiej strony transakcji. Oczywiście jeśli przy podpisaniu umowy przedwstępnej, rezerwacyjnej został wpłacony zadatek lub zaliczka to jak najbardziej jest ona zaliczana na poczet deklarowanego wkładu własnego i druga wpłata jest już pomniejszona o wpłacony wcześniej zadatek lub zaliczkę.

Jak udokumentować wpłacony wkład własny?
Bank przed uruchomieniem kredytu poprosi o przedstawienie potwierdzenia wpłaty wkładu własnego zadeklarowanego w procesie kredytowym lub w takiej wysokości w jakiej wymaga bank i zatwierdził w ostatecznej decyzji kredytowej. Wpłaty wkładu możemy dokonać gotówką lub przelewem. Należy jednak pamiętać, jeśli wpłata jest w formie gotówki to koniecznie musi ona nastąpić w obecności notariusza, a notariusz fakt wpłaty środków musi potwierdzić w akcie notarialnym. Druga forma to przelew bankowy na rzecz sprzedającego, w takim przypadku dokumentem potwierdzającym wpłatę jest potwierdzenie przelewu wygenerowane bezpośrednio z bankowości internetowej lub w placówce banku. Robiąc przelew wkładu własnego należy zwrócić szczególną uwagę na tytuł przelewu, tak aby zawierał jak najwięcej informacji czego ta wpłata dotyczy oraz aby bank nie miał wątpliwości, że jest to wpłata wymaganego wkładu własnego.

Jeśli brakuje Państwu pełnej kwoty wkładu własnego, lub w ogóle go Państwo nie posiadają to proszę pamiętać o możliwościach i rozwiązaniach wspomnianych w tym artykule.

© Wszelkie prawa zastrzeżone autor: Ilona Łyżwa